싱가포르, 외국인에 대한 추가 구매자 인지세를 60%로 두 배 인상하는 부동산 냉각 조치 발표
싱가포르 정부는 2023년 4월 26일, 외국인에 대한 추가 구매자 인지세(ABSD, Additional Buyer’s Stamp Duty)를 기존 30%에서 60%로 상향하는 부동산 냉각 조치(cooling measures)를 발표하고, 2023년 4월 27일부터 즉시 시행했습니다. 이는 외국인 주거용 부동산 구매와 관련된 제도 변경 가운데 가장 큰 폭의 조정으로, 시장 전반에 상당한 파급 효과를 가져올 것으로 예상됩니다.
외국인 주택 구입 세율 60% 적용
개정된 세율에 따라 외국인이 주거용 부동산을 취득할 경우, 기존 30%였던 ABSD가 60%로 인상되었습니다. 이는 정부가 발표한 조치 중에서도 가장 눈에 띄는 변화로, 외국인 투자자의 세 부담을 크게 늘리는 결과를 낳았습니다.
내국인 및 영주권자(PR)에 대한 ABSD 세율도 조정되었습니다.
- 싱가포르 시민(SC): 두 번째 주택 17% → 20%, 세 번째 이상 25% → 30%
- 영주권자(PR): 두 번째 주택 25% → 30%, 세 번째 이상 30% → 35%
이처럼 다주택 보유자에 대한 부담을 늘려 주택 투기 수요를 억제하려는 정책적 목적이 분명합니다. 이번 조치는 2021년 12월 이후 세 번째로 시행된 주요 부동산 냉각 조치입니다.
정부의 정책 목적과 배경
재무부(MOF), 국가개발부(MND), 싱가포르 통화청(MAS)은 공동 성명에서 이번 ABSD 인상은 지속 가능한 부동산 시장을 유지하고, 실수요자 중심의 주택 공급을 보장하기 위한 목적이라고 밝혔습니다.
만약 이러한 조치가 없을 경우, 주택 가격이 경제 펀더멘털을 초과하는 수준으로 오르면서 소득 대비 가격 비율이 악화될 위험이 존재합니다. 실제로 정부는 이번 세율 인상이 전체 거래의 약 10%에 영향을 미칠 것으로 보지만, 첫 주택 구매자 중심의 90% 거래에는 영향이 제한적일 것으로 전망했습니다.
ABSD 요율 요약
여러 명이 공동으로 주택을 취득할 경우, 가장 높은 세율이 적용됩니다.
다만, 싱가포르 시민권자 배우자가 포함된 부부가 두 번째 주택을 구입하는 경우, 일정 조건을 충족하면 ABSD 환급(remission)을 신청할 수 있습니다.
예를 들어, 완공 주택을 매입한 경우 첫 번째 주택을 구매일로부터 6개월 이내 매각해야 하며, 미완공 신규 주택을 매입한 경우에는 임시 점유 허가증(TOP) 또는 법정 완공 증명서(CSC) 발급일 중 더 빠른 시점까지 기존 주택을 처분해야 환급 요건이 충족됩니다.
또한 공동 취득자 중 싱가포르 시민이 포함되어 HDB 아파트나 이그제큐티브 콘도미니엄을 개발자로부터 직접 분양받을 때는 ABSD가 면제되는 기존 정책도 그대로 유지됩니다.
경과 규정 및 법인 투자 규제
개정된 ABSD 세율은 2023년 4월 27일부터 적용되었지만, 2023년 4월 26일 이전 발급된 OTP(Option to Purchase) 가 2023년 5월 17일 이전에 행사된 경우에는 종전 세율이 적용됩니다. 이는 IRAS가 명확히 안내한 경과 규정입니다.
또한, 주거용 부동산을 보유한 법인(PHE, Property Holding Entity)의 지분 취득에도 강화된 규제가 적용됩니다.
적격 지분 취득(qualifying acquisitions of equity interests in PHEs)의 경우, 기존 제도보다 강화된 추가 양도세(Additional Conveyance Duties, ACD(B)) 가 부과됩니다. 개정 이후에는 PHE 지분을 매입하는 경우, 최대 65%에 해당하는 세율(ABSD 포함) 이 적용될 수 있습니다. 이는 외국인 투자자가 법인을 통한 간접 보유 방식으로 세제 부담을 회피하지 못하도록 하기 위한 것입니다.
주택 공급 증가
정부는 이번 ABSD 인상이 단순히 수요 억제에 그치지 않고, 공급 확대 정책과 함께 시장 안정화 효과를 노린 것이라고 설명했습니다.
- 민간 주택: 2022년 하반기 3,500세대에서 2023년 상반기 정부 토지 판매(GLS) 프로그램에서 4,100세대로 확대. 2022년 한 해 동안 총 6,300세대 공급.
- 공공 주택: 2022년 23,000가구 이상 공급, 2023년에도 최대 23,000가구 추가 예정. 2021~2025년까지 10만 가구 신규 공급 목표 유지.
코로나19로 인한 지연에도 불구하고, 정부는 공급 정상화에 속도를 내고 있으며, 2023년 약 4만 채가 완공되고 2023~2025년 사이 약 10만 채가 순차적으로 공급될 것으로 예상됩니다.
부동산 규제의 연속성
이번 조치는 금리 상승에 대응해 2022년 9월에 도입된 대출 규제 강화(더 엄격한 LTV 한도와 TDSR 요건) 이후 불과 7개월 만에 시행된 후속 정책입니다. 또한 개인 주택 소유자는 주택을 매각한 뒤 최소 15개월을 경과해야 HDB 재판매 아파트를 구입할 수 있도록 하는 제한도 유지되고 있습니다.
이와 함께 2021년 12월에는 ABSD 인상, 총부채원리금상환비율(TDSR) 강화, HDB 대출 담보인정비율(LTV) 하향 등 연속적인 조치가 시행된 바 있습니다.
향후 부동산 정책 방향과 전망
결국 싱가포르 정부의 이번 ABSD 세율 인상은 외국인 투자자에게 큰 부담을 지우는 동시에, 내국인과 영주권자 다주택 보유자에 대한 규제 강화를 통해 주택 수요를 억제하려는 목적을 담고 있습니다. 동시에 정부는 민간·공공 주택 공급을 확대해 실수요자가 안정적으로 주택을 확보할 수 있는 여건을 마련하고 있습니다.
향후 정부는 시장 상황을 주시하며 필요할 경우 추가적인 조정책을 내놓을 것으로 보입니다. 이번 조치는 단기적으로 투자 수요를 제어하고, 장기적으로는 싱가포르 부동산 시장의 안정성과 지속 가능성을 강화하는 신호로 해석됩니다.
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